Чаще всего задаются  вопросы о перспективах и условиях покупки недвижимости в Болгарии, об особенностях болгарского законодательства, правах иностранных граждан, получении статуса ВНЖ, ПМЖ.

Во сколько обойдется ежегодное содержание недвижимости в Болгарии?

Расходы на содержание недвижимости - обязательные платежи:

• налог на недвижимость (0,15% от нотариальной стоимости в год);
• налог за вывоз мусора (0,2% от нотариальной стоимости);
• оплата за сервисное обслуживание, которая включает в себя охрану, уборку территории, работы по озеленению, поддержку бассейна и т.д. Оплата взимается  с квадратного метра апартамента в год, устанавливается управляющей компанией и составляет от 6 до 15 евро/кв.м. в год в зависимости от комплекса.
• Квартплаты не существует.

Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление).

Телефонные разговоры оплачиваются повременно, включая и внутригородские.

Более подробно с этой информацией Вы можете ознакомиться в рубрике: Содержание недвижимости: налоги, сборы.

С какими затратами столкнется покупатель при приобретении недвижимости?

При осуществлении сделок купли-продажи недвижимости в Болгарии оплачиваются дополнительные расходы (местный налог и государственные пошлины), которые делятся поровну между сторонами (покупателем и продавцом).

При заключении нотариального акта - окончательного договора о купле-продаже  недвижимости – покупатель выплачивает налоги – обязательные платежи:

1. Так называемый "местный налог" -  налог на приобретение имущества, который  регламентируется законом, регулирующим сбор местных налогов (изменен 01.01.2008).   Каждый совет муниципалитета самостоятельно определяет размер налогового сбора. Согласно изменениям в законе "О местных налогах" размер налога определяется  в пределах от  2% до 4% от нотариальной стоимости недвижимости. За 2009 год Муниципалитет г. Софии определил налог на приобретение имущества возмездным способом, в размере 2,5%
2. Помимо местного налога покупатель оплачивает нотариальные таксы, судебный сбор.

• Нотариальная пошлина по сделке собирается согласно Тарифу о нотариальных пошлинах по Закону о нотариусах и нотариальной деятельности (ЗННД) и составляет  от 0,2 до 1,2% от стоимости недвижимости.
• Такса за вписывание – 0,01% (взыскивается Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Республики Болгарии после удостоверения сделки нотариусом),
• На подлежащие вписыванию в реестр акты и документы уплачивается пошлина, согласно цене, за которую была оплачена такса за акт или документ, или цене иска в размере 0,1 от 100, но не меньше 5 левов.

Общая стоимость затрат при покупке составляет на сегодняшний день порядка  4% от стоимости недвижимости.

Более подробно Вы можете ознакомиться с информацией по налогам  на нашем сайте в рубрике: «Содержание недвижимости, налоги, сборы».

Какова процедура оформления в собственность недвижимости в Болгарии?

На первый взгляд, процедура оформления  может показаться сложной, но  поскольку с нашей стороны сопровождением занимаются опытные специалисты, она пройдет легко.

Когда вы определились с объектом, который хотите приобрести, заключается предварительный договор. В нем детально расписаны существенные условия: сроки платежей, их размеры и иные условия, например, на инвестиционные проекты может быть предоставлена рассрочка платежей  (обычно 30% оплачивается после подписания предварительного договора, 40% - при готовности объекта под чистовую отделку, оставшиеся 30% - при оформлении нотариального акта). Затем вносится аванс, который составляет порядка 2000 евро, что является основанием для снятия данного объекта с продажи (резервирование).

Далее нотариусу предоставляется  выписка из регистра о «чистоте» объекта и государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. В выписке отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, а также подтверждается принадлежность объекта конкретному лицу — продавцу.
После подписания документа продавцом и покупателем, заверения их подписей, нотариус составляет нотариальный акт. В Болгарии такой акт является основным правоустанавливающим документом.

Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой.  Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные сборы.

Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

Завершающей процедурой является передача районным нотариусом дела в суд, который выносит решение об изменении состояния объекта и заносит эти сведения в единый государственный реестр. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

Единственное, что остается сделать после завершения сделки и получения нотариального акта: новый владелец (или его доверенное лицо), должен зарегистрировать купленный объект в  статистической службе ( Булстат ) и в налоговой службе (Даночная)  в двухмесячный срок.

В случае оформления доверенности на Ваше доверенное лицо (адвокат или доверенная компания) Ваше присутствие у нотариуса не потребуется.

Более подробную информацию по данному вопросу Вы можете прочитать в нашей рубрике: « Права иностранцев и процедура приобретения недвижимости».

В каком случае при покупке недвижимости в Болгарии необходимо регистрировать фирму?

По Болгарскому законодательству земля не оформляется  в собственность на нерезидента Болгарии. Иностранный покупатель  должен зарегистрировать фирму – юридическое лицо  при покупке недвижимости с землей  (участка под строительство; земледельческих угодий; других видов земли и леса; дома с участком  земли; дачи в дачных зонах; апартамента с идеальной, т.е. не выделенной в натуре, частью земельного участка, на котором построено здание). Адрес той недвижимости, которую Вы покупаете, можно указать как официальное местонахождение фирмы.

Также регистрация юридического лица понадобится Вам  при покупке автомобиля на территории Болгарии.

Обычно процедура регистрации фирмы длится от 2 до 4 недель.

Более подробную информацию Вы можете прочитать на нашем сайте в рубрике: «Права иностранцев и процедура  приобретения недвижимости».

Каким образом я могу оформить дом, если он продается с землей?

Так как земля в Болгарии не оформляется  в собственность на физическое лицо (если Вы не гражданин Болгарии), Вам нужно зарегистрировать фирму на территории Болгарии, после чего Вы можете оформить дом с землей или любой объект недвижимости, который продается  вместе с землей двумя способами:

• дом или любой объект недвижимости оформляется на физическое лицо, а земля на Вашу фирму, зарегистрированную в Болгарии. В данном случае у Вас будет два нотариальных акта о собственности: один акт на дом или любой объект недвижимости, второй – на землю.
• дом или любой объект недвижимости  и земля  могут быть оформлены на фирму. В этом случае у Вас будет один нотариальный акт о собственности.

Более подробную информацию Вы можете прочитать на нашем сайте в рубрике: «Права иностранцев и процедура  приобретения недвижимости».

Можно ли зарегистрировать фирму на адрес купленной квартиры?

Согласно действующему законодательству в Болгарии не запрещается регистрация фирмы по адресу нахождения квартиры и использование жилого помещения  в качестве офиса.

Законодательство Республики Болгария не налагает никаких ограничений при пользовании и распоряжении недвижимостью, которая является собственностью фирмы.

Иностранцы пользуются теми же правами, что и болгарские граждане при продаже недвижимости и сдачи в аренду.

Приобретение квартиры в строящемся доме,  что означает Акт 14, Акт 15 и Акт 16?

Если Вы решили купить недвижимость в строящемся здании в Болгарии, то Вы обязательно столкнетесь с такими понятиями, как Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Это основные этапы, через  которые проходит новое строящееся здание в Болгарии, перед тем как в него заселятся новые собственники. Цель Акта 14, Акта 15 и Акта 16 состоит в том, чтобы контролировать основные этапы строительного процесса и следить за тем, чтобы основные виды строительных и монтажных работ были выполнены в соответствии с действующим законодательством.

Процедура выдачи отдельных актов в ходе строительства описана в одном из разделов Закона о планировании территории. На болгарском: Закон за устройство на территорията (ЗУТ).

• основное строительство закончено - выдан Акт 14

Акт 14 является первой ступенью контроля строительных работ, так как это документ о принятии конструкции здания. Иначе говоря, Акт 14 – это документ, который издается, когда здание достигло этапа „грубое строительство”, то есть, окончен монтаж коробки и крыши здания, и можно начинать отделочные работы. С момента его получения, право собственности на отдельные объекты в здании уже являются предметом распорядительных сделок. Вместе с актом констатации издается и удостоверение из муниципалитета по ст. 181, ал. 2 от ЗУТ.

• этап строительства – выдан Акт 15

Это документ, который удостоверяет, что здание полностью завершено, выдается на объект, когда здание уже готово к эксплуатации, то есть, произведена отделка  внутренних помещений. Документ подписывается компетентными должностными лицами, а также собственниками объектов в здании.

• выдан Акт 16 - введено в эксплуатацию.

Акт 16 также известен как „разрешение на эксплуатацию” и является разрешением на пользование зданием, выдается после подписания застройщиком договоров со всеми коммунальными службами. Это разрешение на эксплуатацию является окончательным актом любого строительства и удостоверяет, что объект годен к эксплуатации, т.е. в нем можно жить.   Акт 16 не издается, если обнаружено несоответствие между фактически выполненными строительными работами и утвержденными проектами. Срок между Актом 15 и Актом 16 составляет примерно два месяца.

Информацию о том, получено ли на определенное здание разрешение на эксплуатацию, можно получить из Районного департамента строительного контроля или у продавца объекта.

Дополнительную информацию Вы сможете прочитать  на нашем сайте в рубрике: «Особенности национальной покупки».

Как исчисляются площади квартир в Болгарии?

В Болгарии имеются особенности расчета общей площади помещений в новостройках, они отличаются от общепринятой системы в России и других странах бывшего СНГ. При покупке недвижимости в Болгарии необходимо учитывать особенности измерения общей площади квартиры для того, чтобы в дальнейшем избежать недоразумений и претензий к застройщикам. В прайс-листах на болгарскую недвижимость фигурирует общая площадь, которая включает так называемые «общие части».

Внешний периметр квартиры (включая внутренние стены, подсобные помещения и балкон) – это чистая площадь квартиры.  Если стена Вашей квартиры граничит с соседями, толщину стены делят поровну между Вами и Вашими соседями и включают в чистую площадь квартиры.

Общие части всего здания: подъезды, лестничные площадки и пролеты, фасадные стены, лифтовые шахты и коридоры делятся пропорционально площади квартир в этом здании – часть, приходящаяся на каждую квартиру, в среднем составляет от 12% до 25% площади квартиры. Такие части называются идеальными (или общими) частями. Таким образом, если общая площадь продаваемой квартиры указывается, к примеру, 75 кв.м, то реально квартира может иметь на 10-15 кв.м. меньше.

Сложив вместе чистую площадь квартиры и идеальные (общие) части,  мы получим общую площадь квартиры, от которой и считается стоимость.

Дополнительную информацию Вы сможете прочитать  на нашем сайте, в рубрике: «Особенности национальной покупки».

Какие права дает приобретение недвижимости в Болгарии?

С 1 июля 2008 года упростилась процедура получения болгарской визы россиянами, которые имеют в собственности недвижимость в Болгарии. Они теперь имеют право получить многоразовую въездную визу в Болгарию сроком на два года.

Иностранцы имеют право пребывать в Болгарии краткосрочно и долгосрочно. Краткосрочное пребывание (до 90 дней) разрешается на основании выданной в консульстве визы. Основанием для ее получения являются туристические ваучеры, личные или бизнес приглашения.

Долгосрочное пребывание (более 90 дней) может быть продолжительным (ВНЖ) до одного года и постоянным (ПМЖ) на неопределенный срок.

Выдача специальной иммиграционной визы «Д» для долгосрочного пребывания  предварительно согласуется со службой административного контроля над иностранцами.

Получить ВНЖ можно, если Вы:

• открываете представительство фирмы, существующей вне территории Болгарии;
• регистрируете новую фирму – болгарское юридическое лицо;
• являетесь обеспеченным пенсионером;
• при инвестировании в экономику Болгарии, в том числе при приобретении недвижимости, на сумму более 500 тыс. евро (по закону об инвестициях) есть возможность получения ПМЖ;

Более подробно Вы можете ознакомиться с информацией по данному вопросу на нашем сайте, в рубрике: « Визовый режим и вид на жительство».

Как получить российскую пенсию в Болгарии?

Нормативный правовой акт: Постановление Правительства Российской Федерации от 8 июля 2002 г. № 510 «Об утверждении Положения о порядке выплаты пенсий гражданам, выезжающим (выехавшим)  на постоянное жительство за пределы Российской Федерации».

Согласно Положению гражданам  на основании их письменного заявления пенсия может переводиться за пределы Российской Федерации по месту их постоянного жительства независимо от даты их выезда из РФ, переезда из одного государства в другое и места жительства. Заявление о переводе назначенной пенсии за пределы РФ подается в Пенсионный фонд РФ (117934, Москва, ул. Шаболовка, д. 4.). Кроме того, в Пенсионный фонд РФ предоставляется документ, подтверждающий место постоянного жительства гражданина за пределами РФ и справка о дате выезда  на постоянное жительство из РФ (переезда из одного государства в другое).

Пенсионный фонд РФ осуществляет перевод пенсии гражданину на его счет в банке или другом финансово-кредитном учреждении иностранного государства, в котором он постоянно проживает, если иное не установлено международным договором Российской Федерации.

Перевод пенсии за пределы РФ производится в иностранной валюте по курсу рубля, установленному Центральным банком РФ  на день совершения операции.