Тренд выхода на рынок новых инвесторов и нарастающего количества сделок сохранится как минимум до середины 2011 г.

В будущем в Петербурге появится новая карта собственности, а также потенциал для дальнейшего девелопмента в сфере коммерческой недвижимости ввиду значительного недостатка качественных инвестиционных активов.

Инвестиции. Санкт-Петербург

ТЕНДЕНЦИИ

На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга постепенно восстанавливается инвестиционная активность. Крупных инвесторов по-прежнему немного, однако, существующие крайне активно ищут объекты для инвестиций и готовы к быстрым и эффективным сделкам.

Наиболее яркими примерами стали крупнейшие с начала 2010 г. инвестиционные сделки:

• продажа ТРК «Южный Полюс» на Пражской ул., 48 (площадь комплекса – 35 000 кв. м, сумма сделки (за продажу части комплекса около 27 000кв. м) – $38 млн, ставка капитализации– 15%);
• продажа торгово-офисного центра Regent Hall на Владимирском пр., 23 девелоперской компании «Ренессанс Констракшн» (площадь здания – 11 715 кв. м, сумма сделки – $25,5 млн, ставка капитализации – 12%).

Консультантом сделки по продаже Regent Hall выступила компания Colliers International совместно с компанией Adwill Partners.

Также в I полугодии 2010 г. ряд сделок был заключен в сегменте стрит-ритейла (традиционной популярностью пользуется Невский проспект, Большой проспект П.С. и другие центральные торговые улицы с хорошей проходимостью), а также в сегменте небольших офисных помещений, которые компании приобретали под собственные нужды. Однако предложение таких объектов по-прежнему весьма ограничено.

Крупные российские банки вновь начали рассматривать возможность предоставления проектного финансирования, основная причина – их текущая излишняя ликвидность. Активность проявляют и иностранные банки, в основном, предоставляя рефинансирование под приносящие стабильный доход активы.

По сстоянию на июль 2010 г. ставки финансирования составляют в долларах 9-12%, в рублях 12-15%.

ИНВЕСТОРЫ

В посткризисное время профиль инвестора в коммерческую недвижимость значительно изменился. До середины 2008 г. сделки в сфере коммерческой недвижимости и земли проводили, преимущественно, западные инвестиционные фонды и девелоперские компании. Рынок был «перегрет», более 100 компаний заявляли о своем намерении инвестировать миллионы долларов в недвижимость Северной столицы. Сегодня основными игрокам на рынке являются порядка 20-30 средних и крупных инвесторов, но все они настроены на активные действия и готовы приобретать объекты.

Условно их можно разделить на несколько кластеров:

• Cтроительные компании, специализирующиеся на рынке жилой недвижи-мости и активно пополняющие свой «земельный банк» с целью обеспечить себя работой над новыми проектами (в период осень 2008 г. – весна 2010 г. ими практически не совершалось сделок по приобретению участков, и сегодня они находятся в ситуации, когда по окончанию работы над текущими проектами в 2011-2012 гг. у них может не быть новых объектов строительства).
• Частные инвесторы (private equity investors), приобретающие объекты стоимостью в диапазоне от $1 млн до $40 млн. Приоритетными для них являются торговая и офисная недвижимость, приносящая арендный доход.
• Западные инвестиционные фонды, наибольшую активность из которых проявляют скандинавские и западноевропейские структуры. Сегодня многие из них ведут активный поиск объектов в сфере коммерческой недвижимости, ориентируясь на срок окупаемости от 7 до 9 лет. Их основной ориентир – крупные объекты офисной недвижимости.Однако главной проблемой по-прежнему остается отсутствие на рынке качественного инвестиционного продукта.
• Производственные и ресурсные компании, которые приобретают складскую и офисную недвижимость под собственные нужды (размещение производства и складирование товаров, размещение персонала крупных компаний в значительно подешевевших офисных центрах).

Источник: Colliers International